防水这件事，只有"做了"和"没做"两种状态——没有"差不多"。
办公室里哪些地方需要做防水
不只是卫生间——所有有水的房间和区域都需要防水处理：
| 区域 | 防水必要性 | 说明 |
|---|---|---|
| 卫生间（新建/改造） | 必做 | 地面+墙面翻高，闭水试验 |
| 茶水间/水吧 | 必做 | 有水槽、饮水机排水、洗碗机 |
| 员工厨房/餐厅后厨 | 必做 | 大量用水，地面排水 |
| 清洁间/拖把池 | 必做 | 经常积水 |
| 开水间 | 建议做 | 开水器排水、溢水 |
| 空调机组下方 | 建议做 | 冷凝水集中排放区域 |
| 绿植集中区 | 酌情 | 大型绿植浇水可能渗漏 |
一个容易忽略的场景：办公室中间位置新增的茶水间。如果原始楼板在这个位置没有做过防水（因为原设计不是有水区域），装修时必须先做防水再铺地面。很多项目在非原始卫生间位置新增洗手台或水槽，施工方觉得"就一个水龙头不至于"不做防水——半年后水渗到楼下了。
这意味着什么？ 装修方案定稿后，把所有有水源（水龙头、排水地漏、饮水机排水、空调冷凝水）的位置标出来——这些位置的地面和墙根都需要防水处理。
防水层怎么做：地面和墙面的要求
《建筑与市政工程防水通用规范》GB 55030-2022 是全文强制规范，室内这几条直接照做：第4.6.2条室内墙面防水层不应少于1道；第4.6.3条有防水要求的楼地面应设排水坡、坡向地漏，排水坡度不应小于1.0%；第4.6.4条管的是用水空间与非用水空间的分隔和墙面翻起高度（见下表）。具体材料和厚度规范没有统一规定，下面标注的是工程通行做法：
地面防水：
- 有水房间的地面必须设置防水层，防水层在地面找平层之上、饰面层（瓷砖/石材）之下。
- 防水材料通常用聚合物水泥防水涂料（JS防水涂料）或聚氨酯防水涂料，涂刷不少于2遍，总厚度不低于1.5mm（JS类）或1.2mm（聚氨酯类）——这一条是产品与工艺层面的通行做法，不是 GB 55030 的条文，具体按所选材料的产品标准和设计文件执行。
- 地漏、管道穿楼板处是渗漏高发点——管根周围须做加强处理（附加层），防水层翻上管壁不低于30mm。
墙面防水上翻高度（GB 55030-2022 第4.6.4条原文规定）：
| 区域 | 墙面防水上翻高度 |
|---|---|
| 淋浴区 | ≥2000mm（且不低于喷淋口高度） |
| 盥洗台/洗手池区 | ≥1200mm |
| 其他有水区域 | ≥250mm（泛水翻起） |
办公室场景中，卫生间通常没有淋浴，主要是盥洗台——墙面防水上翻至少1200mm。茶水间有水槽的墙面同样按1200mm处理。其余墙面做250mm的基础翻高。
这意味着什么？ 防水不是"地上刷一层就行"——墙面翻高是关键。大多数漏水不是从地面正中间漏的，是从墙角和管根渗出来的。
闭水试验：24小时不渗漏才算合格
防水层做完之后，必须做闭水试验（也叫蓄水试验）验证防水效果：
- 时间：蓄水时间不少于24小时（GB 55030-2022要求）。
- 水深：蓄水深度不低于20mm，最深处不超过地面最低排水口的高度。
- 判定标准：24小时后到楼下对应位置检查——天花板、墙面无渗水、无湿渍，闭水试验合格。
- 时间节点：防水涂膜完全干固后方可蓄水（涂料类通常需要干固48小时以上）。做完闭水试验、确认合格后再铺贴地砖。
几个实操要点：
- 门口用水泥或挡水条封堵，防止水流出卫生间。
- 地漏口用塑料袋或堵头封死，保证蓄水不排掉。
- 做标记：在墙面标记水位线，24小时后检查水位有没有明显下降。
- 通知楼下：蓄水前通知楼下租户配合检查，不要等漏了再跑下去看。
这意味着什么？ 闭水试验是防水工程唯一的验证手段——不做闭水试验的防水等于没做。施工方说"我们用的材料好不用试"——不接受，必须试。
办公室防水工程最常踩的坑
1. 茶水间"不算有水房间"不做防水。 茶水间有水槽、排水管、饮水机——都是水源。水槽下方的排水管接头松动、饮水机溢水，都会在地面积水。不做防水就会渗到楼下。
2. 防水层上翻高度不够。 施工方为了省材料，墙面只刷了10cm高的防水——水沿着墙角爬上去渗到隔壁房间或墙体内部。
3. 管根和地漏周围没做加强。 管道穿楼板的孔洞是渗漏第一高发点。施工方把管道装上去就刷防水，没有在管根做附加层——管道和楼板之间的缝隙成了渗漏通道。
4. 防水层没干透就铺砖。 防水涂料需要完全干固（通常48小时）后才能铺贴饰面层。如果赶工期在涂料没干透时就铺砖，防水层会被破坏。
5. 闭水试验走过场。 蓄水两三个小时"看看没漏"就放水了——短时间看不出慢渗。必须足额24小时。
6. 二次排水被忽略。 下沉式卫生间（比较少见于办公楼，但改造项目中存在）的回填层内部也需要做防水和二次排水系统——否则水渗入回填层长期积存，从楼板接缝慢慢渗到楼下。
这意味着什么？ 防水工程的质量完全取决于施工过程——材料本身的差异远不如"有没有刷够遍数""有没有做加强""有没有等干透"重要。隐蔽工程验收时必须逐项检查。
漏水了怎么办
如果入住后发现漏水：
- 第一步：止水。 关闭漏水区域的水阀，清理积水，防止继续扩大。
- 第二步：确认漏点。 是管道接头漏水还是防水层渗漏？管道漏水修管道就行；防水层渗漏需要重做防水。
- 第三步：协调楼下。 如果已经漏到楼下，需要和楼下租户协商赔偿方案。拍照留证。
- 第四步：维修。 防水层渗漏的维修方案是：拆除渗漏区域的地砖→铲除原防水层→重新做防水（至少渗漏点周围1m范围）→重新闭水试验→重新铺砖。这基本等于把那个区域的地面装修重来一遍。
这意味着什么？ 防水维修的成本是初始施工的3~5倍（拆除+重做+重新铺贴+楼下赔偿）。一次做好远比事后修补划算。
防水该做在哪，取决于给排水怎么改。
常见问题
办公室茶水间需要做防水吗？
需要。茶水间有水槽、排水管、饮水机等水源，地面必须做防水层，水槽背面墙面防水上翻不低于1200mm，其余墙面不低于250mm。做完防水后须做24小时闭水试验。
闭水试验要做多长时间？
GB 55030-2022 第6.0.12条要求：楼、地面最小蓄水高度不应小于20mm，蓄水时间不应少于24h；有防水要求的墙面还应做淋水试验、淋水时间不应小于30min；厕浴间楼地面在防水层和饰面层完成后均应做蓄水试验（也就是要验两次）。防水涂膜须完全干固（通常需48小时以上）后方可蓄水。24小时后到楼下检查无渗水、无湿渍方为合格。
卫生间墙面防水要刷多高？
GB 55030-2022第4.6.4条：有淋浴的墙面不低于2000mm且不低于喷淋口高度；有盥洗台的墙面不低于1200mm；其他墙面泛水翻起不低于250mm。办公室卫生间一般无淋浴，盥洗台区域按1200mm、其余按250mm。
漏到楼下谁负责赔偿？
通常由漏水责任方（装修业主或施工方）承担楼下的损失赔偿。如果是施工质量问题（防水未做或做得不合格），可向施工方追偿。建议装修合同中明确防水工程的质保期限（通常不少于5年）和漏水责任条款。
参考来源
- 《建筑与市政工程防水通用规范》GB 55030-2022（全文强制，2023年4月1日实施；第4.6.4条室内有水房间墙面防水上翻高度——淋浴区≥2000mm/盥洗台区≥1200mm/其他≥250mm；第4.6.2条室内墙面防水层不应少于1道；第4.6.3条有防水要求的楼地面排水坡度不应小于1.0%；第6.0.12条室内蓄水试验最小蓄水高度不应小于20mm、时间不应少于24h，墙面淋水不应小于30min，厕浴间防水层与饰面层完成后均应蓄水试验；第2.0.2条室内工程防水设计工作年限不应低于25年）.